Wie vastgoed of een bedrijf wil kopen, wil weten wat er speelt, ook als het gaat om risico’s. Want niet alles wat netjes op papier staat, klopt met de werkelijkheid. Een Pre-Acquisition Risk Assessment (PARA) helpt kopende partijen om de risico’s op het gebied van veiligheid, technische staat en verzekerbaarheid helder in kaart te brengen. “In een recent geval in Berlijn bespaarde dit onze klant 800.000 euro”, vertelt Ron de Bruijn, partner bij Riskonet.
Het PARA is een specifieke vorm van risicobeoordeling. Hierbij adviseert Riskonet klanten over de actuele veiligheid van objecten waarvan de aankoop wordt overwogen en de risico’s die daaraan zijn verbonden. Een PARA kan een waardevol en integraal onderdeel zijn van de bredere ‘due diligence’ bij het kopen van onroerend goed of bedrijven. Opdrachtgevers geven aan dat het technische beeld – met nadruk op materiële veiligheid – essentieel is, en vaak ontbreekt bij puur juridische of financiële analyses.
Hoe werkt een PARA?
Zodra een klant een aankoop overweegt, meldt hij zich bij Riskonet. Het proces start met het delen van relevante informatie en het geven van toegang tot de dataroom, waarin belangrijke technische en juridische documenten beschikbaar zijn. “Wij analyseren die documenten en zoeken naar afwijkingen of onvolkomenheden. Vervolgens plannen we een locatiebezoek in, want alleen op papier kunnen we geen volledig oordeel vellen”, zegt Ron de Bruijn.
Binnen korte tijd volgt een rapportage met een eerste overzicht van ‘red flags’. Denk aan installaties die niet aan wet- en regelgeving voldoen, ontbrekende certificering of gebrekkige brandveiligheid. “Die informatie is niet alleen waardevol voor de koper, maar ook voor de verzekeringsmarkt. De klant kan ons rapport gebruiken richting verzekeraars om hun risico-inzicht te onderbouwen.”
Wanneer is het PARA voor het eerst ingezet?
Het PARA-product werd jaren geleden door Riskonet ontwikkeld voor CBRE Investment Management, een grote vastgoedinvesteerder die merkte dat bij aankopen in Europa geregeld technische mankementen opdoken die achteraf grote kostenposten bleken of de verhuurbaarheid in het geding brachten.
“We zagen toen al dat installaties en bouwkundige voorzieningen vaak niet aan de eisen voldeden. Regelgeving verandert, installaties verouderen, en bij groei van een bedrijf blijven vergunningen soms achter. We besloten een methodiek te ontwikkelen om dit gestructureerd in kaart te brengen vóór aankoop.”
Wat kom je zo al tegen tijdens een PARA?
Het spectrum aan afwijkingen is breed. Zo kwam Riskonet recent in Duitsland een productiebedrijf tegen dat sinds de oprichting flink was gegroeid. “De vergunning stamde uit de begintijd, maar was nooit aangepast. De capaciteit was verdrievoudigd, wat allerlei extra eisen met zich meebrengt. Zonder aanpassing voldoe je simpelweg niet meer aan de wet en loop je als koper serieuze risico’s”, aldus Ron.
Ook in Nederland lopen kopers weleens tegen verschillen aan. “Wat in het ene land wél mag, is in Nederland misschien niet toegestaan. Zo bleek een Nederlandse overnamekandidaat enkele essentiële certificaten niet op orde te hebben. Dat was de koper totaal ontgaan. Wij signaleren dat en helpen ze daarmee in de onderhandelingen.”
Helpt een PARA in het onderhandelingstraject?
Zeker. Riskonet ziet dat bevindingen uit een PARA vaak directe impact hebben op de koopprijs of de voorwaarden. “We leveren kopers niet alleen inzicht, maar ook argumenten. Is er iets niet in orde, dan kun je dat gebruiken om te onderhandelen: óf de verkoper lost het op, óf de prijs gaat omlaag.”
“Zo leek bij een groot logistiek pand in Berlijn op papier alles goedgekeurd en gecertificeerd, maar wij vonden meerdere afwijkingen die aantoonbaar niet voldeden aan de gestelde eisen. Het gevolg: de koper wist 800.000 euro van de prijs af te krijgen. Daarmee konden ze de problemen achteraf zelf aanpakken en hadden ze zekerheid over wat ze kochten.”
Waarom maakt een PARA het verschil
Veel due diligence-trajecten worden uitgevoerd door juridische en/of financiële partijen en partijen die puur de bouwkundige staat beoordelen. “Die kijken vooral naar vergunningen en papierwerk. Staat er dat een sprinklerinstallatie aanwezig is? Dan wordt dat vaak als afgevinkt beschouwd. Maar wij controleren of die installatie ook echt voldoet aan de eisen. Is de capaciteit goed? Werkt alles zoals het hoort?”
Daarnaast kijkt Riskonet verder dan de huidige situatie. “Wat als de huurder vertrekt? Is het gebouw dan nog steeds veilig voor een nieuwe huurder met een ander risicoprofiel? Of moet er ineens flink worden aangepast? Dat soort scenario’s nemen we mee, dat doen standaard partijen zelden.”
Tot slot is ook verzekerbaarheid een belangrijk aspect. “Wij kijken mee of een object zonder problemen verzekerd kan worden en of het verzekeringsrisico past bij het soort object. Daarmee onderscheiden we ons echt van andere partijen in de markt.”
